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Chave de Casa - Foto: Estoque PowerPont |
A prorrogação da locação residencial, por tempo indeterminado, em qualquer cidade do Brasil, pode ser proibida no contrato?
Primeiramente, é importante informar que são nulas de pleno direito, todas as cláusulas, de contrato de locação, que visem tirar ou diminuir os objetivos da Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, conhecida como lei do inquilinato.
Essa ordem está no artigo 45, dessa lei, que ressalta a locação verbal ou por
escrito e com prazo inferior a trinta meses.
Assim, sobre a prorrogação, por prazo indeterminado, de
locação de imóvel urbano, para finalidade residencial, o artigo 47 da Lei do
inquilinato, determina que, quando ajustada verbalmente ou por escrito e como
prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o
imóvel, em situações específicas, ali indicadas, que são:
1) A situações do artigo 9º da lei; ou seja, I - por mútuo
acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III -
em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
2) Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a
ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
3) Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não
disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
4) Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou
para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área
construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a
exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
5) Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco
anos.
Considerações sobre o tema
A prorrogação por prazo indeterminado das locações residenciais, prevista no artigo 47 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), é muito importante nas relações locatícias no Brasil.
Ao permitir que contratos ajustados verbalmente ou com prazo inferior a trinta meses sejam automaticamente prorrogados por tempo indeterminado, a norma oferece estabilidade habitacional ao locatário e segurança jurídica ao locador.
Essa prorrogação automática atende ao princípio da continuidade da moradia como um direito fundamental, permitindo que o inquilino permaneça no imóvel após o prazo inicial do contrato, desde que cumpra suas obrigações legais e contratuais.
Trata-se de uma medida que favorece o planejamento da vida familiar e profissional, especialmente para aqueles que não possuem imóvel próprio.
Ao mesmo tempo, a legislação protege o locador ao prever hipóteses específicas em que o imóvel pode ser retomado, como por mútuo acordo, inadimplência, uso próprio ou por necessidade de realização de obras significativas.
Dessa forma, evita-se o uso abusivo da posse do bem e preserva-se a função social da propriedade.
Adicionalmente, o prazo indeterminado promove maior fluidez ao mercado locatício. Ele reduz a necessidade de renegociações constantes e litígios judiciais, promovendo relações contratuais mais duradouras e transparentes.
O equilíbrio entre o direito de propriedade e o direito à moradia é, assim, preservado com responsabilidade.
Portanto, tem cabimento dizer que, a prorrogação automática da locação residencial por prazo indeterminado, como prevê o artigo 47, deve ser vista como um instrumento eficaz de harmonização de interesses, fortalecendo a proteção social e a confiança nas relações contratuais de aluguel.
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