Fiador de contrato de locação pode perder seu único imóvel para pagar dívida de aluguel?

Bem de família do fiador de locação - possibilidade de penhora - Foto: Estoque PowerPoint -

A Possibilidade de Penhora do Bem de Família do Fiador em Contrato de Locação

A proteção do bem de família contra penhora é um princípio fundamental da legislação brasileira, assegurado pela Lei nº 8.009/90, que visa garantir a moradia do devedor e de sua família. 

No entanto, há exceções previstas na própria lei, e uma delas diz respeito à fiança em contrato de locação.

A Súmula 549 do STJ estabelece que "é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação." 

Essa interpretação tem respaldo no artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/90, que expressamente exclui a impenhorabilidade do bem de família em casos de obrigação decorrente de fiança concedida em contratos de locação.

Essa regra tem sido amplamente aplicada pela jurisprudência, partindo do entendimento de que, o fiador assume voluntariamente o risco ao garantir o cumprimento do contrato de locação. 

Assim, caso o locatário não cumpra com suas obrigações, o fiador pode ter seu imóvel penhorado para quitar os débitos.

A decisão do STJ reforça a distinção entre o devedor principal, que conta com a proteção da impenhorabilidade, e o fiador, que ao aceitar a fiança, submete-se às consequências do inadimplemento do contrato.

Essa interpretação gera debates, especialmente sobre o impacto social da penhora do único imóvel do fiador. 

Contudo, até o momento, o posicionamento do STJ permanece firme na aplicação da regra, garantindo aos locadores maior segurança jurídica no recebimento de seus créditos.

Direito do Fiador à Execução Prévia dos Bens do Devedor

No contexto de ações judiciais para pagamento de dívidas garantidas por fiança, o fiador possui um direito relevante previsto no artigo 827 do Código Civil.

Nesse sentido o fiador pode exigir que os bens do devedor principal sejam executados antes que sua própria responsabilidade seja acionada.

Essa possibilidade decorre do chamado benefício de ordem, que protege o fiador ao garantir que a cobrança judicial seja direcionada inicialmente ao patrimônio do devedor.

Ou seja, antes de qualquer medida contra o fiador, o credor deve buscar o pagamento da dívida por meio dos bens do próprio devedor. 

Somente se esses bens forem insuficientes para quitar a obrigação, a execução pode recair sobre os bens do fiador.

Para que esse direito seja exercido, o fiador deve manifestar sua exigência até o momento da defesa processual na ação judicial. 

Caso ele não apresente essa solicitação dentro do prazo adequado, perde a possibilidade de invocar o benefício de ordem, permitindo que o credor siga diretamente contra seu patrimônio.

Essa proteção reforça a importância do fiador na relação contratual, ao mesmo tempo que delimita sua responsabilidade de forma justa e proporcional, evitando que seja imediatamente onerado em casos de inadimplência do devedor principal.

Conclusão

A possibilidade de penhora do bem de família do fiador em contratos de locação, conforme previsto na Lei nº 8.009/90 e consolidado pela Súmula 549 do STJ, reflete a distinção jurídica entre o devedor principal, que conta com a proteção da impenhorabilidade, e o fiador, que ao assumir voluntariamente a garantia do contrato, se sujeita às consequências do inadimplemento.

Embora essa interpretação garanta maior segurança jurídica aos locadores, ela também gera debates sobre o impacto social da penhora do único imóvel do fiador. 

No entanto, o entendimento do STJ permanece firme, reforçando que a fiança implica riscos que devem ser considerados antes de sua aceitação.

Por outro lado, o benefício de ordem, previsto no artigo 827 do Código Civil, oferece ao fiador uma proteção relevante, permitindo que a execução da dívida recaia primeiro sobre os bens do devedor principal.

Para usufruir desse direito, o fiador deve manifestá-lo no momento adequado do processo judicial, evitando que seu patrimônio seja imediatamente afetado.

Dessa forma, a conjugação desses elementos busca equilibrar os interesses das partes envolvidas, garantindo segurança aos credores, proteção proporcional ao fiador e preservação da ordem jurídica nas relações locatícias.

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