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| Casos não alcançados pelo direito de preferência do locatário - Imagem criada pelo Bing |
Direito de Preferência do Locatário
O direito de preferência do locatário é uma prerrogativa prevista no artigo 27 da Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, e garante ao locatário a possibilidade de adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento.
Para que esse direito seja exercido corretamente, o locador deve informar ao locatário sobre a negociação por meio de notificação judicial, extrajudicial ou qualquer outro meio que assegure ciência inequívoca.
Assim, o locatário tem a oportunidade de decidir se deseja adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a um comprador externo.
Esse mecanismo jurídico visa garantir maior segurança ao locatário diante de uma eventual alienação do imóvel, permitindo que ele exerça sua preferência na compra e evite a necessidade de buscar novo imóvel, para o uso destinado da locação, sem aviso prévio.
Casos não alcançados pelo direito de preferência do locatário
Por outro lado, a Lei do Inquilinato prevê exceções em que o direito de preferência não se aplica, indicadas em sem artigo 32.
Ou seja, em casos específicos, o locatário não pode reivindicar prioridade na aquisição do imóvel.
São as hipóteses em que o locatário não tem direito de preferência estão a perda da propriedade, venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Para que fique bem claro:
Perda da propriedade – Quando há perda do imóvel por decisão judicial, desapropriação ou outro motivo que extinga a propriedade.
Venda por decisão judicial – Se o imóvel for vendido em razão de determinação judicial, como em execuções de dívidas, leilões judiciais ou cumprimento de sentença.
Permuta – Quando o imóvel é trocado por outro, sem envolvimento de valores financeiros na transação.
Doação – No caso de transferência gratuita do imóvel para outra pessoa ou entidade.
Integralização de capital – Quando o imóvel é utilizado para compor o capital social de uma empresa.
Cisão, fusão e incorporação – Situações que envolvem mudanças estruturais em empresas proprietárias do imóvel, como divisão do patrimônio, fusão com outra empresa ou incorporação por um terceiro.
A previsão de exceções ao direito de preferência do locatário na Lei 8.245/91 tem como principal finalidade garantir a segurança jurídica e a viabilidade de determinadas operações comerciais e decisões judiciais.
Sem essas exceções, algumas transações essenciais poderiam ser inviabilizadas ou sofrer entraves que comprometeriam a dinâmica do mercado imobiliário e a execução de atos judiciais.
Ao excluir casos como perda da propriedade, venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, a legislação busca evitar que o direito de preferência do locatário impeça a realização de negócios que não envolvem uma venda tradicional do imóvel.
Isso protege, por exemplo, operações societárias e empresariais que necessitam da transferência de bens para reestruturações, incorporações ou investimentos.
Além disso, ao afastar a aplicação do direito de preferência em situações de venda judicial, a lei garante que decisões judiciais, como execuções e leilões, possam ser efetivadas sem obstáculos indevidos.
Essa previsão permite que credores sejam pagos e que bens sejam liquidados conforme determinações legais, sem que o locatário tenha prioridade de compra e interfira na ordem judicial.
Portanto, a inclusão dessas exceções visa equilibrar os interesses do locador, do mercado e das partes envolvidas em transações ou processos judiciais, assegurando que o direito de preferência do locatário não se torne um empecilho à livre circulação de bens e à aplicação da justiça.
Final
O objetivo dessa publicação é, exclusivamente, informar de forma clara e objetiva, o tema aqui colocado.
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